引き渡し後に故障を発見！修理費は誰の負担？

中古住宅へ入居したあと、雨漏りや設備の故障が見つかることがあります。

しかし、すべての不具合を売主が修理するとは限りません。

まず「建物」と「設備」を分ける

建物・土地に関するもの

雨漏り
構造部分の腐食
給排水管の漏水
土地面積や境界の相違

契約書に記載された内容と、実際に引き渡された物件が違っていた場合は、契約不適合責任の問題になる可能性があります。

付帯設備に関するもの

エアコン
給湯器
コンロ
食器洗い機
照明
温水洗浄便座

これらは、建物本体とは別に「付帯設備表」で状態を確認することが一般的です。

契約不適合責任とは？

契約で約束した状態
　　　　≠
実際に引き渡された状態

契約内容に適合していない場合、状況に応じて次の対応が問題になります。

修理などの追完
代金の減額
損害賠償
契約の解除

ただし、どの対応が可能かは、不具合の内容、契約条項、売主が不具合を知っていたかなどによって異なります。

法務省も、契約内容と異なる物が引き渡された場合の買主の権利として、修補・代金減額・損害賠償・解除などを案内しています。法務省「売買契約に関するルールの見直し」

「中古だから仕方ない」で決まらない

中古住宅には、傷や経年劣化があります。

大切なのは、新品同様かどうかではなく、契約でどのような状態として合意したかです。

契約前から説明されていた不具合
　　　　↓
合意した状態に含まれる可能性

説明のない重大な不具合
　　　　↓
契約不適合になる可能性

物件状況報告書や告知書に記載された内容も、契約判断の重要な材料になります。

付帯設備表は「ある・なし」だけ見ない

有　＝ 正常に使える
とは限らない

付帯設備表では、次の点を確認します。

□ 物件に残される設備か
□ 故障や不具合の記載があるか
□ 修理責任を負う期間
□ 売主が責任を負わない設備
□ 撤去される物がないか

古いエアコンなどが「残置物」とされている場合、故障しても売主が修理しない条件になっていることがあります。

引き渡し前に動かして確認

水を流す
お湯を出す
換気扇を回す
エアコンを動かす
扉を開閉する

売買契約から引き渡しまでに期間が空くこともあります。

可能であれば引き渡し前の最終確認で、契約時と状態が変わっていないかを確認しましょう。

不具合を見つけたら

不具合を発見
　↓
写真・動画を残す
　↓
契約書類を確認
　↓
すぐに連絡する
　↓
現地確認・対応協議

原因が分からない段階で、買主が先に解体や修理をすると、元の状態や原因を確認できなくなることがあります。

緊急対応が必要な場合を除き、まず不動産会社や売主へ連絡しましょう。

「1年以内なら大丈夫」とは限らない

民法では、買主が種類・品質の不適合を知ってから1年以内に売主へ通知するという規定があります。

ただし、不動産売買契約では、責任の対象や通知期間について特約が設けられることがあります。

法律上の原則
　＋
実際の契約条項

の両方を確認することが必要です。

契約前チェックリスト

□ 契約不適合責任の対象
□ 売主が責任を負う期間
□ 免責となる項目
□ 物件状況報告書の内容
□ 付帯設備表の故障欄
□ 残置物の扱い
□ 引き渡し前の確認方法

売主が個人か不動産会社かによっても、契約条件や適用されるルールが変わる場合があります。

「設備は全部使えますか？」だけでなく、故障した場合に誰がどこまで対応するのかまで確認しましょう。

まとめ

建物の不具合
　　　　と
設備の故障を分けて確認

最後は契約書の内容で判断

契約前の書類確認と、引き渡し前後の記録がトラブル防止につながります。

では、また次の記事でお会いしましょう！